Как проверить собственника квартиры перед покупкой
Кто указан правообладателем, есть ли у него право продавать, как проверить банкротство, долги и доверенность и что делать при нескольких собственниках.
Редакция Proverio · · 10 минут
Короткий ответ: сначала убедитесь, что человек, который ведет переговоры, действительно значится правообладателем в реестре, затем проверьте его личные риски — банкротство, исполнительные производства и дееспособность. Идеальная квартира у проблемного продавца превращается в оспоренную сделку.
Проверка объекта и проверка продавца — это две разные задачи. Обременения, аресты и история переходов прав относятся к квартире. Банкротство, долги и полномочия — к человеку. Пропуск второй части и есть самая частая причина того, что сделку разворачивают через суд.
Какие данные нужны
- Кадастровый номер или точный адрес квартиры
- ФИО и дата рождения продавца из паспорта
- Паспортные данные для сверки с правоустанавливающими документами
- Доверенность, если сделку ведет представитель
Пошаговый алгоритм
- Сверьте ФИО правообладателя с паспортом: расхождение даже в одну букву требует объяснения
- Уточните, сколько собственников у объекта и есть ли доли у несовершеннолетних
- Проверьте продавца в реестре сведений о банкротстве
- Посмотрите исполнительные производства и судебные дела
- Проверьте основание права: покупка, наследство, приватизация, дарение
- Если действует представитель — проверьте доверенность на действительность и объем полномочий
Что означает результат
Чистый результат — один совершеннолетний собственник, право возникло более трех лет назад по возмездной сделке, банкротства и крупных долгов нет. Такую сделку можно готовить в обычном режиме.
Красные флаги — процедура банкротства или заявление о ней, крупные исполнительные производства, недавнее наследство без истечения срока для других наследников, доли несовершеннолетних без разрешения органов опеки, продажа по доверенности от человека, которого вы никогда не видели.
Продажа по доверенности
Доверенность — законный инструмент, но именно на нем строится большинство схем. Проверьте по реестру нотариальных действий, что доверенность не отозвана, посмотрите объем полномочий (право подписи договора и право получения денег — разные пункты) и обязательно поговорите с собственником лично, хотя бы по видеосвязи.
Если банкротство собственника началось в течение трех лет после продажи, сделку могут оспорить как вывод актива. Заниженная цена в договоре резко повышает этот риск.
Чек-лист
- Правообладатель по реестру совпадает с продавцом
- Все собственники согласны и участвуют в сделке
- Согласие супруга получено, если квартира куплена в браке
- Банкротных процедур и заявлений нет
- Крупных исполнительных производств нет
- Доверенность действительна и покрывает нужные действия
- Цена в договоре — реальная, без занижения