Проверка по кадастровому номеру: что показывает выписка и как ее читать
Как расшифровать кадастровый номер, какие сведения об объекте доступны, чем отличаются виды выписок и на что смотреть перед покупкой недвижимости.
Редакция Proverio · · 9 минут
Кадастровый номер — это уникальный идентификатор объекта недвижимости в едином государственном реестре. Он не меняется при смене собственника и служит ключом ко всем сведениям об объекте: площади, назначению, стоимости, правам и ограничениям.
Как устроен кадастровый номер
Номер выглядит как 77:01:0001001:1234 и состоит из четырех блоков: округ, район, квартал и номер объекта в квартале. Первые две цифры соответствуют региону — например, 77 это Москва, 78 Санкт-Петербург, 50 Московская область.
- Кадастровый округ — регион
- Кадастровый район — муниципальное образование
- Кадастровый квартал — территория внутри района
- Номер объекта — конкретная квартира, дом или участок
Что показывает проверка
- Точный адрес и вид объекта: квартира, дом, участок, помещение
- Площадь, этаж, назначение и год постройки
- Кадастровая стоимость и дата ее определения
- Сведения о правообладателе и виде права
- Обременения: ипотека, аренда, арест, сервитут
- Для участков — категория земель и вид разрешенного использования
Данные о собственнике в открытом доступе ограничены: с 2023 года ФИО правообладателя раскрывается третьим лицам только с его согласия. Однако сам факт наличия зарегистрированного права и обременений остается публичным.
Виды выписок
- Об основных характеристиках и правах — базовая, для проверки объекта
- О переходе прав — вся цепочка собственников и частота сделок
- О кадастровой стоимости — для расчета налога и оспаривания
- Об ограничениях — аресты, ипотека, запреты на регистрацию
На что смотреть перед покупкой
Сначала сверьте адрес и площадь в выписке с тем, что указано в договоре: расхождение хотя бы в квадратном метре означает неузаконенную перепланировку или ошибку в документах. Затем проверьте раздел обременений и историю переходов права.
- Более трех смен собственника за пять лет — повод разобраться в причинах
- Свежая регистрация права (менее года) — риск оспаривания предыдущей сделки
- Действующая ипотека — сделка возможна только с согласия банка
- Арест или запрет регистрации — сделку не зарегистрируют
- Несовпадение назначения участка с планами строительства — отказ в разрешении
Выписка актуальна на дату формирования. Перед подписанием договора заказывайте свежую — аресты появляются в течение одного дня.
Если объекта нет в реестре
Отсутствие объекта по кадастровому номеру означает либо ошибку в номере, либо то, что право никогда не регистрировалось: старые дома, гаражи и участки из 90-х часто существуют только по документам БТИ. Покупка такого объекта требует предварительной постановки на учет продавцом.